¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda?
Además del precio, comprar una casa o apartamento en Uruguay tiene gastos que casi nadie presupuesta: escribanía, ITP, certificados y, si hay hipoteca, tasación y un segundo acto notarial.
Por qué existen estos gastos
Escribanía: en Uruguay ninguna compraventa de inmueble es válida sin un escribano público, que redacta la escritura, estudia los antecedentes del título por 30 años y responde civilmente por errores. Su honorario no es un capricho: cubre ese trabajo, y una parte va obligatoriamente a la Caja Notarial (el "montepío") como aporte de seguridad social del propio escribano.
ITP: es un impuesto de la Dirección General Impositiva (DGI) que grava toda transmisión de un inmueble. Sin el comprobante de pago, la escritura no se puede inscribir de forma definitiva en el Registro de la Propiedad.
Certificados: el escribano necesita confirmar, con documentos de varios organismos (Registro de la Propiedad, DGI, BPS, Intendencia), que quien vende es realmente el dueño, que puede vender, y que el inmueble no tiene deudas, embargos ni gravámenes ocultos. Es lo que te protege de comprar un problema.
Comisión inmobiliaria: retribuye el trabajo de intermediación, marketing y gestión de la inmobiliaria. La práctica más habitual es que la pague quien vende, pero no está fijada por ley — por eso conviene preguntar por escrito quién paga qué antes de avanzar.
Tasación y escribanía de la hipoteca: si el banco te presta dinero, necesita una tasación propia (no le sirve el precio que acordaste con el vendedor) y un segundo acto notarial para inscribir la hipoteca a su favor sobre el inmueble.
Errores comunes al presupuestar una compra
Ahorrar solo para la entrada: el error más frecuente. La entrada del crédito hipotecario no es lo único que hay que tener ahorrado — la escribanía, el ITP y los certificados se pagan antes o el mismo día de la firma, en efectivo o transferencia, y no se pueden financiar con el crédito hipotecario.
No pedir la tasación antes de firmar la promesa: si el banco tasa la propiedad por debajo del precio pactado, el monto que te prestan baja y tenés que cubrir la diferencia con más capital propio.
No confirmar por escrito quién paga la comisión inmobiliaria: como no es un porcentaje fijado por ley, asumir que "siempre la paga el vendedor" puede salir caro si la inmobiliaria tiene otro acuerdo.
Calcular el ITP sobre el precio de venta: el impuesto real se calcula sobre el valor catastral, que suele ser menor. Sirve como techo, no como número exacto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito además del precio de la propiedad?
En una compra al contado, los gastos adicionales (escribanía, ITP, certificados) suelen rondar el 6%-7% del precio. Con hipoteca, sumá además la tasación bancaria y la escribanía de constitución de hipoteca. Son rangos orientativos: la escribanía no está fijada por ley y el ITP real depende del valor catastral, no del precio de venta.
¿Qué es el montepío al comprar una vivienda?
Es el aporte obligatorio que todo escribano hace a la Caja Notarial (su caja de seguridad social) por cada acto que realiza. Va incluido dentro del honorario de escribanía que ya pagás — no es un cargo aparte que se sume por fuera.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
En la mayoría de las operaciones la paga quien vende. El arancel de referencia de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya prevé 3%+IVA para cada parte en ventas con intermediación, pero no es fijo por ley — confirmalo por escrito antes de firmar la promesa.
¿El ITP se calcula sobre el precio de venta?
No, se calcula sobre el valor catastral fijado por la Dirección Nacional de Catastro, que suele ser menor al precio de mercado. El monto real del ITP probablemente sea menor al que resulta de aplicar 2% directo sobre el precio.
¿Estos gastos son distintos en Montevideo que en el interior?
El ITP y el arancel de referencia de escribanía son iguales en todo el país. Lo que varía por departamento es la Contribución Inmobiliaria, que es un impuesto anual recurrente, no un gasto único de la compra.
¿Qué pasa si solo ahorré para la entrada?
Es uno de los errores más comunes: llegar al día de la firma sin efectivo para escribanía, ITP y certificados, que se pagan antes o el mismo día de escriturar. Si no tenés ese dinero disponible, la operación puede caerse.
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